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住友林業と家づくりをしている現役の施主です。突然ですが注文住宅での家づくりで一番重要なことってなんだと思いますか？
私たちが打ち合わせなどを行なってみて情報をしっかり調べることだと感じました。
そんな思いから家づくりをしてみてナマで感じて得られた
- ハウスメーカーでわかりにくいなと思う情報
- 注文住宅を建てる上で役立つ情報
をハウスメーカーの営業さんとは違い、実際にハウスメーカーで住宅を建築中の施主側からまとめていきます。
ぜひご覧いただき、しっかりと情報を得て準備を行いましょう！！
流れを知っておくと事前の準備ができます。
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注文住宅を検討する際に一番重要なこと。それは家の予算決めです。
家の予算はいくらにするか。を初めのうちに正確に決めておかないと、打ち合わせ中に気が付いたらどんどん予算が上がってしまうということもあります。
ただ、この予算の決め方が意外と難しいです。
銀行からローンを借りれる額がその人の予算なんじゃない？
と思われる方もいらっしゃるかもしれませんが、
適切な予算＜借りられるMAXローン額
なのです。そのためローンが借りれる額＝安全というわけではありません。
ということで今回は個々の状況によって注文住宅のローンをどのくらいの予算を組むのが良いのかについてまとめてみたいと思います。
この記事を読むと
- 自分の予算を適切に決めることができる
- 自分にとって適切なリスクの金額がわかる
がわかると思います。
自分たちにとって安全な予算がわからない。
という方はぜひ最後まで読んで、適切な予算で注文住宅を検討して行きましょう！
打ち合わせ前に予算をしっかり確認しておくことが大切です！
住宅ローンが借りれる額＝家の予算ではない？！
まず予算を決め上で大前提として知っておかなければならないことは
ローンを借りれる額＝自分たちの適切予算ではない
ということです。
特に住宅ローンは家自体を通常担保にするため回収しやすいこともあり他のローンより多めに貸してもらえてしまいます。それを勘違いして借りすぎてしまうと後々苦しい思いをすることになります。
ローンの借りれるMAX額は言い換えれば銀行が安全に回収できる額です。借りる側の生活が苦しいかどうかは関係がありません。
つまり誤解を恐れずに言えば、銀行としてはローンを借りている人がヒーヒー言いながら苦しい思いをしながらでも返すことができればいいわけです。（最悪担保を売れば良い程度）
要はローン額MAXは借主を３５年間生かさず殺さずできる最低のラインですね。
ですが、ただでさえ住宅ローンは基本的に35年の長丁場です。誰しもが生かさず殺さずのラインで35年払い続けるような苦しい生活を望んで夢の注文住宅を建てた訳ではないはずです。
なのでそんなことにならないように、無理せず返済でき適度に将来に向けて貯蓄していける額（＝適切なローン額）を適切に判断してローンを借りすぎないことが重要です。
注文住宅で予算をはじめに定めておくことの重要性
家の予算決めは家を考え始めたらまずやってもらうのがいいと思います
その理由は注文住宅の契約後の打ち合わせを行っていると契約前に注意したとしてもどうしても予算は上がってしまいまうからです。
また家の予算といっても、土地の予算と建物の予算があります。両方ともこだわれればそれが一番なんですが、予算には限りがあります。そのためどちらに重きを置くか？を考える上でも予算感が大切です。
仮に建物のこだわりがたくさんあったとしても、土地を利便性の良さから高めの土地を選んでしまって後で建物の予算が残っていない….ということも起こる可能性があります。
実際私たちも契約前にできるだけ話を詰めて、予算が上がらないようにできるだけ気を使っていましたが予算は上がってしまいました。。笑
土地にどのくらいかけて、建物にどのくらいかけるか？を考えて土地探しをしないといけないですね。
契約後に予算が上がってしまう理由
予算が契約後に上がってしまう理由としては
- 打ち合わせをしてみないと気づかない予算上昇ポイントがある
- 契約前は営業さんも予算が上がる提案は避けがち
打ち合わせをしてみないと気づかない予算上昇ポイントがある
契約前にできるだけ打ち合わせを行って予算が上がらないようにしよう！としていたとしても
実際に細々したところを決めていくのは後からです。
特に契約前の打ち合わせ時に細かく決めないものとして、照明やカーテン、外構、トイレ、エアコンの種類などがあります。
これらは契約前に詳細に決めることはありませんが、後から色々決めていくと値上がりやすいところです。
確かに照明は一括で予算とりされているだけだよね。
私たちは実際に照明計画を行っていくと100万円ほどかかりました（笑）
ただこれらはどうしても契約後にこだわりたくなってしまうためある程度契約後は予算は上がるものと理解しておきましょう。
しっかりと値引き交渉しておくことも重要です。
契約前は営業さんも予算が上がる提案は避けがち
あとは契約前には営業さんは
できるだけ予算をもりもりにしてます！
といっていたとしても契約後に予算が上がってしまう。ということは往々にしてあります。
その理由は２つあり
- 施主の要望も増えていき、せっかくだからと追加していってしまう
- 営業さんも契約できるように細かいところはグレードアップをあえてしていない
からです。契約するかどうかはある程度金額が大切になってきます。そんな中、施主も気づかないような
- トイレをグレード高いものにする
- 照明、カーテンを多く予算どりする
- 窓をグレードアップする
などをしたとしても、値段が上がるだけで気づかれません。なのでできるだけ契約前に施主が気づかないような部分は金額を下げて提案しがちになります。
そのため後々には注文住宅は予算はどうしても上がるものと理解しておきましょう。
これもしょうがないよね。ある程度予算は多めに見積もっておく必要があるね。
状況により予算を組む際に考慮すべき事案
では実際にローンを考えていくときには、同じ年収であっても適切な予算というのは実は違います。
具体的に予算を組む際に懸念する状況は以下の通りです。
- ペアローンかどうか
- 年齢
- その他のローン
- 人生設計
などです。
では実際にそれぞれの違いについて説明していきます。
ぺアローンかどうか。
ペアローン場合は借りられる予算が増えます。
ただ、産休育休や子供が生まれた後の時短勤務なので今後世帯年収が下がることも考えられます。
その場合はペアローンでMAXに近く借りてしまうと借りた時は余裕があっても、世帯年収が変わってしまい余裕がなくなってしまう可能性があります。
ローンを借りる年齢
一般的に住宅ローンは35年ローンで組む方が多いと思います。
そうすると、２５歳で借りた場合は完済時６０歳、３０歳で借りた場合は完済時６５歳、４０歳で借りた場合は完済時７５歳です。
それぞれでは同じ年収だったとしても借りた時点からの生涯年収は大きく違います。
そして会社員は５５歳をピークに年収は下がります。また、６０歳で再就職隣そこから年収が半減ということもあります。
２５歳からローンを開始する人は35年払ったとしても多くを年収が高い時期に払うことができますが、４０歳から借りた場合は年収が高い６０歳までで20年、６０歳以降で15年あります。これは大きな違いです。
一般的に年齢が高い方のローンは少し抑えておく必要があります。
年収が高くても35年間あるから状況が変わることもありますね。
その他のローン
住宅ローン以外のローンがある場合はそれを考慮する必要があります。
例えば車のローンがあるなどがあると借りられる住宅ローンの額に違いが出てきます。
そのためそのほかに何かローンを借りていないか？はチェックする必要があります。
人生設計
例えば年収の高い仕事から、やりたい仕事に転職を考えている場合などは場合によって年収が下がることがあります。
ただ住宅ローンを今の年収で借りてしまうとそういった決断がしにくく、したくもない仕事から離れられないということが起こることがあります。
年収が大きく変わるような決断を検討している人は少し予算を少なめにしておく必要があります。
家によって人生が左右されるね。
具体的に適切な予算額は？
では具体的な予算を実際にみていきます。
通常安全とされる住宅ローンの月々の額のイメージは （手取り30万 額面37万）
絶対安全：手取り月収の20％ 6万/月
まあ安全： 額面月収の20％ 7.4万/月
ほぼ安全：手取り月収の25％ 7.5万/月
多分安全： 額面月収の25％ 9.25万/月
危なめ : 手取り月収の30％ 9万/月
ギリギリ： 額面月収の30% 11.1万/月
くらいかなと思います。
おそらくほぼ安全な手取り25％くらいで予算どりしておいて、額面の25％程度になってしまうくらいがいいかなと個人的に思います。後は頭金をいくら出せるかも予算い関わってきます。
つまり私が思う適切な予算とは
注文住宅の予算＝出せる頭金＋手取り25％の月額ローンで借りれる額
です。
それに上で考慮したここの状況で上下させれば良いと考えます。
仮にのイメージでは手取り30万円世帯で頭金500万出せるとしたら
500万＋2680万（30万の手取り20％で借りれるローン:金利0.5%35年）で3180万となります。
返済比率の計算はこのサイトで行えますのでぜひやってみてください。
ポイント：注文住宅の予算＝出せる頭金＋手取り25％の月額ローンで借りれる額
まとめ
今回は適切な予算についてまとめした。
適切な予算＜借りられるMAXローン額であり、ローンを借りれる額が適切な予算ではありません。
また、打ち合わせを開始するとどんどん予算は上がって行くものです。
始めに値引きを頑張っておくのも一つです。
自分たちの年収から打ち合わせを始める前の冷静なときにしっかり予算を定めてから打ち合わせを始めるようにしましょう。
予算に合うハウスメーカー工務店を検討するのが大切です。
また、複数の住宅メーカーを検討する際には資料請求を併用してもいいかもしれません。
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